La situazione della palazzina in questione ha 5 unità abitative:
- 1 appartamento di proprietà dell’impresa costruttrice ed abitato dal titolare dell’impresa stessa per una quota maggiore di 500 millesimi;
- 1 appartamento di proprietà di un socio dell’impresa ed abitato dallo stesso;
- 3 appartamenti di 3 proprietari diversi.
La gestione della palazzina è stata affidata ad un amministratore scelto dall’impresa con risultati disastrosi anche per il mancato pagamento delle rate da parte dell’impresa stessa, attribuendone la responsabilità alla cattiva gestione dell’amministratore.
In un’assemblea veniva revocato l’incarico all’amministratore in carica, il quale a sua volta attribuiva la responsabilità della mala gestione all’impresa, ed in una successiva assemblea l’impresa imponeva un nuovo amministratore sempre da lei scelto. Da più di 2 anni il bilancio condominiale non è mai stato approvato.
I tre proprietari, senza legami con l’impresa e senza una quota millesimale maggioritaria, potranno mai far valere le proprie ragioni e con quali modalità?
Lettera firmata
Bisogna premettere che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea condominiale può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, co. 12 n. 1, c.c.) e dunque anche quest’ultimo amministratore potrà essere revocato, quantomeno per via giudiziale. Resta ferma la possibilità di chiedere formalmente all’amministratore la convocazione dell’assemblea ordinaria (sebbene questo dovrebbe essere un suo preciso dovere) qualora la richiesta pervenga da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio; ed in caso di ulteriore inadempienza dell’amministratore, potranno provvedere alla convocazione i condomini stessi. Tale procedura sarebbe prevista dal codice civile solo per le assemblee relative alle questioni di straordinaria amministrazione, ma la giurisprudenza ritiene che, in via analogica, si possa applicare anche alle decisioni di ordinaria amministrazione quali l’approvazione del bilancio e la, più che giustificata, revoca dell’amministratore. Purtroppo, vista la composizione del condominio, i tre proprietari di minoranza non hanno la possibilità di far mancare il quorum costitutivo in seconda convocazione per la nomina dell’amministratore, ma è d’uopo ricordare che in un edificio con meno di nove condomini (ovvero nove proprietari) è legale (e possibile) gestire un condominio senza amministratore.
